용적률 상한·층고완화…준주거·상업지 개발 탄력  3종 일반주거 최대 275%·준주거 600%까지 상향

지방선거 전후로 서울시가 시장 안정을 유도하기 위해 연이어 내놓은 전방위적 정비사업 규제 완화 및 활성화 대책들이 오세훈 서울시장의 재선 성공과 함께 강력한 실행 동력을 얻게 됐다. 선거 국면에서 촉발된 일시적 선심성 정책이 될지도 모른다는 업계의 불안감은 오 시장의 연임 확정과 시정 복귀에 따라 완전히 해소됐다.

시는 재정비촉진사업의 대대적인 규제혁신부터 도시정비형 재개발의 법적상한용적률 확대, 자치구 행정 평가제 도입 등 정비사업 전 과정에 걸친 전례 없는 개혁안을 전격 실현하며 정비사업 활성화에 박차를 가하고 있다. 현장에서는 복잡한 행정 절차가 획기적으로 단축되고 정체됐던 구역들의 사업성이 대폭 개선될 것이라는 기대감이 그 어느 때보다 높게 형성되고 있다.

▲용적률 상향과 높이제한 폐지…재정비촉진사업 규제혁신으로 사업성 극대화=서울시는 지난 5월 21일, 사업성이 낮아 장기간 정체됐던 준주거·상업지역 재개발사업의 추진 동력을 확보하기 위해 ‘재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안‘을 전격 시행한다고 발표했다.

이번 개선안의 핵심은 그간 지구 및 구역별로 복잡하고 상이하게 적용되던 용적률 체계를 ‘기준·허용·상한 용적률’ 체계로 일원화하고, 대대적인 용적률 인센티브 완화와 층수 규제 해제를 단행한 점이다.

우선 시는 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업의 허용용적률을 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용하여 사업 예측 가능성을 대폭 높였다.

이에 따라 제3종 일반주거지역의 경우 기존 조례상 상한선인 250%에서 최대 275%까지 허용용적률이 상향되며, 준주거지역은 기존 400% 안팎에서 최대 600%까지, 일반상업지역은 기존 대비 대폭 상향된 최대 1,560%까지 용적률 확보가 가능해진다. 이는 상업지역 내에서 불필요한 용도지역 변경 절차 없이도 초고밀 복합개발을 가능하게 만들어 도심 공급 효과를 극대화하는 촉매제 역할을 할 것으로 분석된다.

여기에 도심지 높이제한까지 사실상 폐지하면서 층수 규제가 대폭 완화돼, 성냥갑 아파트에서 벗어난 창의적인 초고층 랜드마크 단지 조성이 가능해졌다. 중심지 위계별로 높이 기준을 차등 적용하여 입체적인 스카이라인을 형성할 수 있도록 유연한 높이 관리 체계를 가동한다는 구상이다.

아울러 주택정비형 재개발·재건축 지구 내에 전선 지중화 사업을 추진할 때도 추가적인 용적률 인센티브를 부여하는 방안이 명문화되어 사업 단지들의 실질 비례율 개선과 정비사업 활성화에 직접적인 도움을 줄 것으로 기대된다.

▲ 전자동의서 전격 도입과 행정 평가제…초기 단계 병목 현상 정면 돌파=정비사업의 고질적 문제인 행정 절차 지연과 초기 동의서 징구에도 개선이 이뤄진다. 서울시는 지난 5월 18일, 고광민 서울시의원이 발의한 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안’의 본회의 통과 및 공포에 따라 재건축·재개발 정비계획 입안 요청 및 제안 단계부터 ‘전자서명동의서‘를 전격 도입해 시행에 들어갔다.

기존 서면 동의서 방식에서 빈번하게 발생하던 위변조 시비, 배달 누락, 조합-주민 간의 신뢰성 갈등을 원천 차단하고 동의서 징구 기간을 수개월 이상 단축하겠다는 포석이다.

실제 서울시가 실시한 시범사업 추진 결과에 따르면, 통상 6개월 이상 소요되던 서면동의서 징구기간이 전자서명 방식을 통해 평균 34일(최소 20일에서 27일) 만에 동의율을 확보하는 등 경이로운 공정 단축 효과가 입증됐다.

여기에 지난해 말 개정된 도시 및 주거환경정비법에 따라 입안 요청 시 동의하면 이후 추진위 구성 등 후속 단계 동의로 간주하는 제도와 결합하면서 조합 설립 전까지의 주민 동의 절차 전반이 획기적으로 신속해질 전망이다. 지문 인식이나 공인인증을 통한 전자서명 방식이 정착되면 홍보요원 고용 비용을 획기적으로 줄일 수 있어 조합의 초기 정비사업비 절감에도 크게 기여할 것으로 보인다.

아울러 자치구의 미온적인 행정 처리를 방지하고 시가 공언한 주택 공급 목표 달성을 위해 지난 5월 14일, 매년 11월 자치구를 대상으로 하는 ‘정비사업 종합평가제’를 최초로 도입한다고 밝혔다.

구역 지정이나 인허가 처리가 신속한 우수 자치구에는 기관 및 직원 표창, 재정 지원 확대, 인사상 우대 등 다양한 인센티브를 부여함으로써 일선 구청들이 적극적으로 정비사업 행정 지원에 나서도록 유도하는 체계를 구축했다.

표준처리기한 준수 여부와 단계별 인허가 처리 기간을 핵심 지표로 삼아 단순 행정을 넘어 실제 착공까지 이어지는 실행력을 서울시가 직접 집중 관리하겠다는 강력한 의지다.

▲도시정비형 재개발 법적상한 최대 120% 적용…주거안정 및 세입자 보호 완비=도심 활성화를 위한 도시정비형 재개발사업 역시 지난 5월 21일 발표된 개선안을 통해 법적 상한 용적률의 최대 120%까지 완화 적용받는 파격적인 혜택이 주어지게 됐다.

그간 제한적으로 운영해 왔던 도심 주거지역 및 상업지역 재개발의 법적상한용적률 완화 규정을 전면 적용함에 따라, 일반상업지역에서 기부채납과 공공기여를 충실히 이행할 경우 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 상한선인 1,300%의 1.2배인 1,560%까지 용적률을 끌어올릴 수 있다.

이를 통해 도심 내 고밀개발을 통한 주택공급 효과를 한층 더 끌어올려 도심 공동화 현상을 방지하고 직주근접을 실현하겠다는 취지다.

한편 서울시는 이 같은 고밀개발과 정비사업 활성화 기조 속에서 원주민 및 소외계층을 위한 보호 대책도 함께 내놓았다. 5월 18일 개정 조례 시행과 함께 임대주택 공급 대상을 기존 대규모 재개발사업뿐만 아니라 가로주택정비사업, 소규모재건축 등 ‘소규모 정비사업’의 세입자까지 전격 확대 적용하기로 결정했다. 재개발이나 소규모정비사업을 통해 공급되는 임대주택을 각각의 사업별 세입자에게 교차로 공급할 수 있는 방안을 명문화한 것이다.

소규모 정비사업은 대규모 재개발에 비해 세입자 보상 대책이 상대적으로 취약해 원주민 내쫓김 현상에 대한 지적이 꾸준히 제기되어 왔던 만큼, 이번 공급 대상 확대 및 교차 공급 제도 도입은 현장의 갈등 요소를 사전에 차단하고 사업을 안착시키는 훌륭한 완충재 역할을 할 것으로 기대를 모은다.

오세훈 시장의 연임으로 정책적 안정성과 추진력이 정점을 찍은 만큼, 서울시가 다져놓은 대대적인 제도적 기반 위에서 정비사업 현장들이 촉진될 역대급 속도전에 정비업계와 투자자들의 이목이 집중되고 있다.