“재건축조합원 과반수 찬성하면 ‘추산액 비율 0.1%’ 정관 반영 가능”
작성일 2026.04.12 | 조회수 172
“재건축조합원 과반수 찬성하면 ‘추산액 비율 0.1%’ 정관 반영 가능”
재건축사업장에서 상가조합원의 아파트 분양을 둘러싼 갈등이 반복되는 가운데, 대법원이 신반포2차 재건축의 ‘추산액 비율 0.1’ 적용을 조합원 과반수 동의로도 유효하다고 본 항소심 판단을 확정했다.
상고심은 심리불속행 기각으로 마무리됐지만, 결과적으로 2심 결론이 그대로 확정되면서 “상가 관련 정관 변경은 전원 동의”라는 인식이 일괄 적용될 수 없다는 점이 재확인됐다.
전문가들은 다만 이번 판결을 “상가조합원은 언제든 아파트를 받을 수 있다”는 신호로 받아들여선 안된다고 조언한다. 이에 현장별 상황에 맞춰 관련 논란을 미연에 방지할 수 있도록 최초 정관을 수립 시 꼼꼼하게 작성하는 것이 중요하다는 지적이다.
▲대법원 신반포2 판결의 쟁점…‘상가에 아파트 준다’가 아니라 ‘추산액 비율을 얼마로 정하느냐’=신반포2차 사건은 상가조합원이 예외적으로 1주택을 공급받을 수 있는 기준 중 하나인 ‘최소분양단위규모 추산액 × 정관 등으로 정한 비율(추산액 비율)’이 핵심 쟁점이었다.
시행령은 이 비율을 정관 등으로 별도 정하지 않으면 1을 적용하도록 하고 있는데, 신반포2차는 이를 0.1로 낮춰 상가조합원이 주택을 공급받을 수 있는 문턱을 낮춘 구조다.
하급심 판단은 엇갈렸다. 1심은 ‘권리관계에 중대한 영향’을 이유로 전원 동의가 필요하다며 결의를 무효로 봤고, 2심은 법령이 전원 동의를 명시하지 않는다는 점과 조합 설립 과정에서 상가 합의가 창립총회에서 상당수 동의로 승인된 사정 등을 근거로 과반수 결의로도 유효하다고 봤다.
대법원은 심리불속행 기각으로 2심 판단을 그대로 확정했다. 이로써 현장에서는 ‘전원 동의냐 아니냐’를 두고 단정하기보다, 정관에 무엇을 어떻게 반영했는지, 총회 결의가 어떤 절차적 맥락을 갖는지, 그리고 그 구조가 법령의 예외 범위 안에 있는지부터 따져야 한다는 흐름이 더 강해졌다.
▲방배6구역 판결과 다른 이유…신반포2는 ‘비율’, 방배는 ‘자격변경’=업계 혼란의 상당 부분은 “방배6구역은 전원 동의, 신반포2차는 과반수 동의”라는 결론만 비교한 데서 비롯됐다. 그러나 두 사건은 ‘상가조합원 주택공급’이라는 외형은 비슷해도 쟁점이 다르다.
신반포2차는 시행령이 예정한 예외 요건의 틀 안에서 추산액 비율을 얼마로 정할 것인지, 그리고 이를 정관에 반영하는 의결 정족수가 무엇인지가 문제였다.
반면 방배6구역은 상가를 공급할 수 있는 상황에서도 상가조합원이 상가를 분양받지 않고 아파트를 받도록 공급 기준 자체를 바꾸는 정관 변경이 문제였다. 법원은 이를 시행령 취지에 반하는 ‘자격 변경’ 성격으로 보고 전원 동의가 필요하다고 판단했다.
결국 최근 판결들이 던지는 메시지는 ‘상가조합원 주택공급은 된다/안 된다’가 아니라 비율 설정인지, 자격 변경인지에 따라 법리와 의결정족수, 소송 리스크가 달라진다는 점이다.
▲상가조합원 ‘케이스’가 갈등을 만든다…판결을 기준으로 상황별 정리 필요=상가조합원 분쟁은 단지마다 상가 규모와 분양 구조, 독립정산 여부, 관리처분 설계가 달라 한 줄 결론으로 정리하기 어렵다. 다만 판결과 해석을 묶어 보면 현장에서 반복되는‘갈래’는 뚜렷하다.
먼저 상가를 아예 건설하지 않아 상가 공급 자체가 불가능한 구조라면, 시행령이 예정한 예외 상황을 전제로 주택공급 논의가 가능해진다. 이 경우에도 “상가조합원에게 무조건 주택을 준다”가 아니라, 관리처분과 정관 설계, 권리가액 산정 등 후속 설계가 함께 따라야 한다는 점에서 분쟁 소지가 남는다.
다음으로 상가를 분양받는 것이 원칙인 구조에서는, 분양 이후 종전·종후 자산 차액이 발생할 수 있다. 이때 남는 자산이 ‘최소분양단위규모 추산액 × 추산액 비율’을 넘는지 여부가 실무의 관문이 된다. 신반포2차 판결은 바로 이 관문을 구성하는 ‘추산액 비율’을 0.1로 정해 정관에 반영하는 것이 과반수 결의로도 가능하다는 길을 확인한 사례로 볼 수 있다.
반대로 상가를 공급할 수 있는데도 상가를 분양받지 않고 아파트만 받으려는 방식은 가장 위험하다는 평가가 많다. ‘상가 공급 원칙’을 건드리는 자격 변경 논란으로 번질 가능성이 크고, 방배6구역처럼 전원 동의가 필요하다는 판단이 나올 수 있기 때문이다.
실무적으로는 전원 동의가 사실상 불가능에 가까워 이 구간에서 분쟁이 붙으면 사업 지연 비용이 급격히 커진다.
▲‘상가 분양받고 취소하면 현금청산?’…분양신청 철회는 지위 문제로 번진다=현장에서는 “상가를 분양받았다가 취소하면 현금청산이냐” 같은 질문이 빈번하다. 단지별 정관과 관리처분계획 설계에 따라 달라질 수 있지만, 큰 원칙은 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우 현금청산 대상으로 전환되면서 조합원 지위를 상실하는 구조가 반복적으로 문제의 출발점이 된다는 점이다.
관리처분 인가 이후에는 권리 확정 구조가 작동하기 때문에, 그 이후 선택을 바꾸는 문제는 단순한 변심이 아니라 ‘조합원 지위’와 ‘분양권 유지’가 함께 흔들리는 영역으로 들어갈 수 있다.
즉 상가조합원이 상가를 분양받고도 이후 선택을 바꾸려면, 정관·관리처분계획·총회 결의가 정합적으로 설계돼 있는지가 핵심이다. 이 구조가 빈약하면 “상가를 포기하고 아파트만 가져가려 한다”는 자격 변경 논란으로 번질 가능성이 크다.
▲결론은 ‘정관 설계’…상가 조합원 논란으로 사업 지연 막으려면=재건축에서 상가 문제는 늘 ‘소수의 반대’가 아니라 ‘다수의 지연 비용’으로 돌아온다. 소송이 길어질수록 공사비와 금융비용이 올라 조합원 전체가 부담을 떠안게 된다.
이번 신반포2차 판결로 ‘추산액 비율 0.1은 과반수로도 가능’하다는 길이 열린 측면은 분명하지만, 방배6구역 판결이 보여준 것처럼 자격 변경형 정관 개정은 전원 동의 이슈로 되살아날 수 있다는 경고도 함께 확인됐다.
특히 방배6구역과 같이 조합원 자격 등의 정관 변경은 조합원 전원의 동의라는 사실상 불가능한 조건이 있기 때문에, 최초 정관 수립시 그런 요소가 없도록 꼼꼼히 작성하는 것이 중요하다. 단지 여건에 맞게 정관을 정교하게 작성해 놓음으로서 향후 분쟁요소를 없애고, 그로인한 소송 등으로 사업이 지연되지 않도록 미연에 방지하는 것이 중요하다고 입을 모은다.
정비업계 관계자는 “대법원 판결로 상가 조합원이 아파트 분양을 받을 수 있다고 오해해서는 안된다”며 “각 단지별 사안이 다르기 때문에 정확한 판단이 필요하고, 분양 대상 및 조합원 자격에 관련된 부분은 조합원 전원 동의가 필요할 수 있기 때문에 그런 상황이 발생하지 않도록 최초 조합정관을 수립할 때 꼼꼼하게 상가와 협의된 내용을 반영해 미연에 방지해 변수가 발생하지 않도록 하는 것이 가장 중요하다”고 말했다.