공유물에 대한 분양신청-사업시행자의 대응 방향
작성일 2025.11.03 | 조회수 68
공유물에 대한 분양신청-사업시행자의 대응 방향
1. 문제의 소재
도시정비법은 ‘공유물’에 관하여 별도의 규정을 두고 있는데, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 1인의 조합원으로 산정하고(제39조 제1항 제1호), 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 규정하고 있다(제76조 제1항 제6호 후문). 이에 따라 표준정관에서는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.’고 정하고 있으며 이는 대부분의 사업시행자가 그대로 채용하고 있다. 이러한 공유물의 분양신청과 관련하여 사업시행자가 유의해야 할 지점을 살펴보고자 한다.
2. 적법한 분양신청의 방법을 구체화하여 분양신청 안내시 명시적으로 고지해야 함.
분양신청은 정비사업의 토지등소유자에게는 가장 핵심적이고 중요한 권리이다. 따라서 도시정비법령은 분양신청을 개별적으로 통지하고 대외적으로 공고하도록 규정하고 있는데, 이때 사업시행자는 공유물의 분양신청 방법에 관하여 구체적으로 규정하여 명시적으로 고지해야 한다. 통상적으로 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다고 규정한 정관의 내용에만 의존하게 되는데 이 경우 공유지분권자 일부의 갑작스러운 분양신청 철회 또는 대표조합원에 대한 위임 철회시 예기치 못한 위기를 맞을 수 있다. 따라서 분양신청 안내책자 등에 대표조합원을 신청인으로 하여 나머지 공유자들 역시 모두 분양신청서에 기명 및 날인을 하도록 하고, 주민등록등본이나 가족관계증명서 등과 같은 첨부서류 역시 전원이 첨부하게 함으로써 공유자들의 분양신청을 보다 확실하게 파악하는 것이 필요하다. 최근 대법원은 사업시행자가 고지한 분양신청 방법에 따르지 않은 분양신청은 적법하다고 보기 어려우므로 해당 공유물 전체를 현금청산하더라도 적법하다는 판시를 한 바 있다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결 등 참조).
3. 공유자 일부의 갑작스런 변심에 대응할 수 있어야 함.
공유물의 분양신청은 대표조합원을 선임하여 진행하게 되지만, 이러한 대표조합원 선임에 대한 다른 지분권자들의 위임은 언제든지 변경될 수 있는 다소 불완전한 성격을 갖고 있다. 따라서 공유물에 관하여 정상적인 분양신청을 한 이후에도, 일부 지분권자가 자신의 분양신청을 철회한다거나 또는 자신의 지분만으로도 단독으로 분양받을 수 있다는 등의 주장을 하는 경우가 있다. 이때 앞서 살펴본 대로 공유자들 모두가 분양신청서에 기명 및 날인을 하도록 하고, 주민등록등본이나 가족관계증명서 등과 같은 첨부서류 역시 전원이 첨부하게 함으로써 공유자들의 분양신청을 보다 확실하게 하여야 한다고 방법을 구체화하였다면 일응 이러한 돌발상황에서 결국 공유물 전부가 적법한 분양신청이 아니라는 결론에는 이를 수 있으나 더 나아가 대법원 판례가 판시한 것처럼 이들 모두를 현금청산해야 하는지 여부는 헷갈릴 수 있다. 따라서 분양신청 안내책자 등에 공유물의 경우 위와 같은 적법한 분양신청을 준수하지 않을 경우 그 사유를 불문하고 공유물 전부는 현금청산된다는 점을 명시하는 것이 바람직하다(이때 위 대법원 판례번호를 기재하면 더욱 더 좋다).
그렇지 아니하고 공유자중 일부의 분양신청 철회를 받아들인다면 분양신청에 안내된 적법한 분양신청이 아니므로 그 유효성을 인정하기 어려워 조합원들간에 형평에 반하며, 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자가 대상 공유물에 관하여 수용보상금을 지급받고, 위 나머지 토지등소유자들은 1개의 분양신청권을 보유하게 되는바, 이러한 결과는 동일한 자산에 대하여 이중의 이익을 향유하도록 허용하는 것이어서 다른 조합원들과의 형평에 반하므로 타당하지 아니하다는 것은 확립된 판례의 법리이다.
4. 공유자 일부의 분양신청 자격이 없는 경우(관련 판례)
반대로 공유자 일부가 자신의 의지에 따라 종전의 분양신청 의사를 철회한 것이 아니라 분양신청 의지는 있으나 관련 법령 규정에 따라 분양신청 자격이 없는 경우(예를 들어 투기과열지구내 분양신청의 제한 등)는 어떻게 보아야 할까.
최근 판례는 이러한 경우라고 하여도, 공유자 중 1명이 분양신청 자격을 상실하였다면 나머지 공유자들 역시도 분양대상자가 될 수 없다고 판시하였는데 그 구체적인 이유를 살펴보면 다음과 같다.
즉, ❶도시정비법 제39조 제1항 제1호, 제76조 제1항 제6호는 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하는 경우 조합원 인정과 분양대상자 지위 인정을 동일한 기준으로 규율하고 있고 위 규정들은 정비사업에 있어서 수인의 공유자들에게 공동주택의 분양대상자 지위를 폭넓게 인정할 경우 정비사업의 본래 목적을 달성하는 데 지장을 초래할 수 있다는 점을 고려한 것으로, 이 경우에는 원칙적으로 여러 명의 공유자가 1인의 조합원이자 1인의 분양대상자가 된다.
❷도시정비법령이 위와 같이 토지 또는 건축물에 관하여 여러 명의 공유자가 존재할 경우 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 규정하고 있는 이상 1인의 조합원으로 규율되는 공유자 중 일부가 분양신청 자격을 갖추지 못한 경우에는 공유자 전부가 분양대상자 자격을 갖추지 못한 것이 되어 현금청산대상자로 분류되는 것이 자연스럽고, 달리 공유자별로 분양대상자 자격을 나누어 판단한 뒤 일부 공유자는 분양대상자로 인정하고 나머지 공유자는 현금청산대상자가 되는 것을 예정한 규정을 찾아볼 수 없다.
❸관리처분계획은 사업을 시행할 때 반드시 수립하여야 하는 법률이 정한 행정계획으로서 토지 등 소유자의 지위나 권리․의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없는 것이므로 단지 공유자 중 일부에게 분양신청 결격사유가 존재하는 것을 나머지 공유자들이 몰랐다거나,이로 인해 나머지 공유자들에게 불측의 피해가 발생할 수 있다는 사정만으로 공유자에 대한 1주택 공급을 규정하고 있는 관련 법령에 반하여 별도의 지위를 인정해줄 수는 없다(서울고등법원 2025. 8. 선고). 따라서 사업시행자로서는 분양신청 안내책자 등에 공유물의 경우 공유자 중 1명이 분양신청 자격을 상실하게되면 공유물 전부는 현금청산된다는 점을 명시하는 것이 바람직하다.
도시정비법은 ‘공유물’에 관하여 별도의 규정을 두고 있는데, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 1인의 조합원으로 산정하고(제39조 제1항 제1호), 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 규정하고 있다(제76조 제1항 제6호 후문). 이에 따라 표준정관에서는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.’고 정하고 있으며 이는 대부분의 사업시행자가 그대로 채용하고 있다. 이러한 공유물의 분양신청과 관련하여 사업시행자가 유의해야 할 지점을 살펴보고자 한다.
2. 적법한 분양신청의 방법을 구체화하여 분양신청 안내시 명시적으로 고지해야 함.
분양신청은 정비사업의 토지등소유자에게는 가장 핵심적이고 중요한 권리이다. 따라서 도시정비법령은 분양신청을 개별적으로 통지하고 대외적으로 공고하도록 규정하고 있는데, 이때 사업시행자는 공유물의 분양신청 방법에 관하여 구체적으로 규정하여 명시적으로 고지해야 한다. 통상적으로 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다고 규정한 정관의 내용에만 의존하게 되는데 이 경우 공유지분권자 일부의 갑작스러운 분양신청 철회 또는 대표조합원에 대한 위임 철회시 예기치 못한 위기를 맞을 수 있다. 따라서 분양신청 안내책자 등에 대표조합원을 신청인으로 하여 나머지 공유자들 역시 모두 분양신청서에 기명 및 날인을 하도록 하고, 주민등록등본이나 가족관계증명서 등과 같은 첨부서류 역시 전원이 첨부하게 함으로써 공유자들의 분양신청을 보다 확실하게 파악하는 것이 필요하다. 최근 대법원은 사업시행자가 고지한 분양신청 방법에 따르지 않은 분양신청은 적법하다고 보기 어려우므로 해당 공유물 전체를 현금청산하더라도 적법하다는 판시를 한 바 있다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결 등 참조).
3. 공유자 일부의 갑작스런 변심에 대응할 수 있어야 함.
공유물의 분양신청은 대표조합원을 선임하여 진행하게 되지만, 이러한 대표조합원 선임에 대한 다른 지분권자들의 위임은 언제든지 변경될 수 있는 다소 불완전한 성격을 갖고 있다. 따라서 공유물에 관하여 정상적인 분양신청을 한 이후에도, 일부 지분권자가 자신의 분양신청을 철회한다거나 또는 자신의 지분만으로도 단독으로 분양받을 수 있다는 등의 주장을 하는 경우가 있다. 이때 앞서 살펴본 대로 공유자들 모두가 분양신청서에 기명 및 날인을 하도록 하고, 주민등록등본이나 가족관계증명서 등과 같은 첨부서류 역시 전원이 첨부하게 함으로써 공유자들의 분양신청을 보다 확실하게 하여야 한다고 방법을 구체화하였다면 일응 이러한 돌발상황에서 결국 공유물 전부가 적법한 분양신청이 아니라는 결론에는 이를 수 있으나 더 나아가 대법원 판례가 판시한 것처럼 이들 모두를 현금청산해야 하는지 여부는 헷갈릴 수 있다. 따라서 분양신청 안내책자 등에 공유물의 경우 위와 같은 적법한 분양신청을 준수하지 않을 경우 그 사유를 불문하고 공유물 전부는 현금청산된다는 점을 명시하는 것이 바람직하다(이때 위 대법원 판례번호를 기재하면 더욱 더 좋다).
그렇지 아니하고 공유자중 일부의 분양신청 철회를 받아들인다면 분양신청에 안내된 적법한 분양신청이 아니므로 그 유효성을 인정하기 어려워 조합원들간에 형평에 반하며, 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자가 대상 공유물에 관하여 수용보상금을 지급받고, 위 나머지 토지등소유자들은 1개의 분양신청권을 보유하게 되는바, 이러한 결과는 동일한 자산에 대하여 이중의 이익을 향유하도록 허용하는 것이어서 다른 조합원들과의 형평에 반하므로 타당하지 아니하다는 것은 확립된 판례의 법리이다.
4. 공유자 일부의 분양신청 자격이 없는 경우(관련 판례)
반대로 공유자 일부가 자신의 의지에 따라 종전의 분양신청 의사를 철회한 것이 아니라 분양신청 의지는 있으나 관련 법령 규정에 따라 분양신청 자격이 없는 경우(예를 들어 투기과열지구내 분양신청의 제한 등)는 어떻게 보아야 할까.
최근 판례는 이러한 경우라고 하여도, 공유자 중 1명이 분양신청 자격을 상실하였다면 나머지 공유자들 역시도 분양대상자가 될 수 없다고 판시하였는데 그 구체적인 이유를 살펴보면 다음과 같다.
즉, ❶도시정비법 제39조 제1항 제1호, 제76조 제1항 제6호는 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하는 경우 조합원 인정과 분양대상자 지위 인정을 동일한 기준으로 규율하고 있고 위 규정들은 정비사업에 있어서 수인의 공유자들에게 공동주택의 분양대상자 지위를 폭넓게 인정할 경우 정비사업의 본래 목적을 달성하는 데 지장을 초래할 수 있다는 점을 고려한 것으로, 이 경우에는 원칙적으로 여러 명의 공유자가 1인의 조합원이자 1인의 분양대상자가 된다.
❷도시정비법령이 위와 같이 토지 또는 건축물에 관하여 여러 명의 공유자가 존재할 경우 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 규정하고 있는 이상 1인의 조합원으로 규율되는 공유자 중 일부가 분양신청 자격을 갖추지 못한 경우에는 공유자 전부가 분양대상자 자격을 갖추지 못한 것이 되어 현금청산대상자로 분류되는 것이 자연스럽고, 달리 공유자별로 분양대상자 자격을 나누어 판단한 뒤 일부 공유자는 분양대상자로 인정하고 나머지 공유자는 현금청산대상자가 되는 것을 예정한 규정을 찾아볼 수 없다.
❸관리처분계획은 사업을 시행할 때 반드시 수립하여야 하는 법률이 정한 행정계획으로서 토지 등 소유자의 지위나 권리․의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없는 것이므로 단지 공유자 중 일부에게 분양신청 결격사유가 존재하는 것을 나머지 공유자들이 몰랐다거나,이로 인해 나머지 공유자들에게 불측의 피해가 발생할 수 있다는 사정만으로 공유자에 대한 1주택 공급을 규정하고 있는 관련 법령에 반하여 별도의 지위를 인정해줄 수는 없다(서울고등법원 2025. 8. 선고). 따라서 사업시행자로서는 분양신청 안내책자 등에 공유물의 경우 공유자 중 1명이 분양신청 자격을 상실하게되면 공유물 전부는 현금청산된다는 점을 명시하는 것이 바람직하다.