재개발사업시 토지와 주택의 분리소유 및 단독분양권 유무

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재개발조합의 조합원 甲이 소유하고 있는 단층주택은 권리산정기준일 전에 소유권보존등기가 경료되었고, 건물의 대지에 속하는 토지 50㎡는 이 사건 건물의 준공 당시 甲 및 A, B의 공유에 속하였다. 

원고 甲은 주택 소유자의 지위에서 단독분양을 신청했으나, 피고 조합은 주택의 소유자인 원고와 토지의 공유자들을 함께 묶어 1개의 분양권을 부여하는 내용으로 관리처분계획을 수립·인가를 받았다. 이 사건 관리처분계획은 적법한지 알아본다.

1. 쟁점사항

피고 조합은 “하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우”에 해당한다고 보아 원고의 단독분양신청을 배척하는 내용으로 이 사건 관리처분계획을 수립했다. 그러나 권리산정기준일 또는 이 사건 건물 준공 당시 기준으로 건물과 토지의 소유자가 동일하지 않은 경우 원고에 대한 관리처분계획이 적법한지 여부가 문제된다.

즉, 권리산정기준일을 기준으로 이 사건 건물 소유자가 이 사건 토지 소유자 중 일부에 속하기는 하지만 그 소유자 전체가 동일하지 않은 경우, 건물소유자에게 단독분양권이 부여되는지가 본 사안의 쟁점사항이다.

2. 관련 규정 및 취지

도시정비법 제76조 제1항 제6호는 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정하되, 같은 항 제7호는 “제6호에도 불구하고 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다”고 규정하고 있다.

도시정비법 제77조 제1항은 “정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조 제2항 전단에 따른 고시(정비구역지정·정비계획결정고시)가 있은 날(이하 ‘권리산정기준일’이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다”고 정하면서, 같은 항 제3호에서 “하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우”를 규정하고 있다. 

서울시 정비조례 제36조 제1항 제1호는 “관리처분계획일 현재 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자를 공동주택의 분양대상자로 본다”고 규정하고, 제2항은 “제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다”고 규정하면서, 제5호에서 “하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다”고 규정하고 있다.

서울시 정비조례 제36조 제2항 제5호 본문은 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 ‘건축물 준공 이후’ 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우 그 소유자들을 공동분양대상자로 하도록 규정하고 있다. 

이는 주택과 그 대지가 법적으로는 별개의 부동산이지만 거래 현실에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 그 준공 이후 하나의 부동산인 것처럼 함께 거래된다는 점을 고려하여, 주택과 그 대지의 소유권을 준공 이후 분리함으로써 그 소유자들이 각자 단독으로 수분양권을 취득하려는 탈법적인 시도를 저지하기 위한 것이다. 

3. 원고 甲이 단독 분양대상자에 해당하는지 여부

서울시 정비조례 제36조 제2항 제5호에서 “하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다”고 규정하고 있다.

그러므로 건축물 준공 당시부터 이 사건 주택의 소유자가 이 사건 토지의 소유자 중 일부에 속하기는 하지만 그 소유자 전체가 동일하지 않은 이상 ‘동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물’을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우라고 볼 수는 없고, 이러한 경우에도 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다는 규정은 존재하지 않으므로, 원고는 단독분양대상자에 해당한다. 

따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 관리처분계획 중 원고에 대한 부분은 위법하여 취소되어야 한다.