공동분양대상자가 분양계약 미체결만으로 현금청산대상자가 되는지 여부
작성일 2025.04.26 | 조회수 130
공동분양대상자가 분양계약 미체결만으로 현금청산대상자가 되는지 여부
피고 재개발정비사업조합의 조합원 乙은 주택을 2채 소유하고 있다가 조합설립인가 후 원고 甲에게 1채를 양도하였다. 피고 조합은 원고 甲과 乙을 공동 분양대상자로 정하고, 이들에게 공동으로 분양계약을 체결할 것을 요청하였다. 원고 甲은 분양계약 체결 의사를 명백히 표시하였으나, 乙과의 의견 불일치로 공동 분양계약 체결에는 이르지 못하였다. 원고 甲이 현금청산대상자가 되는지 여부?
1. 쟁점=원고는 조합설립인가 이후 乙이 소유하던 2채의 주택 중 1채를 양도받았으므로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조제1항제3호에 따라 원고와 乙은 1명의 조합원으로서 공동분양대상자가 된다.
그런데 원고가 분양계약 체결을 원했음에도 다른 공동분양대상자인 乙이 공동으로 분양계약을 체결하는 것을 원하지 않아 피고 조합이 요구하는 방식의 공동분양계약 체결에는 이르지 못하였다. 피고 조합의 정관에는 공동분양대상자의 분양계약체결 방식을 제한하는 규정을 별도로 두고 있지 않은데, 그럼에도 불구하고 위와 같은 사안에서 원고를 분양계약 미체결로 인한 현금청산대상자로 분류할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
2. 분양계약 미체결자에 관한 법리=도시정비법령은 분양계약 미체결을 현금청산대상자가 되는 사유로 규정하고 있지 않지만 재개발정비사업조합의 정관에는 조합이 조합원들에게 ‘분양신청 기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것’을 요구하면서 ‘그 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다’고 정하는 게 일반적이다.
이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이며, 위와 같은 내용을 정한 정관은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 분양계약 체결 의무를 위반하여 분양계약을 체결하지 않은 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이다.
한편 분양에 관한 권리는 토지등소유자의 권리 중 가장 핵심적인 권리이며 분양에 관한 법률관계는 도시정비법령, 정관, 관리처분계획 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니다. 즉 관리처분계획이 인가된 이후 토지등소유자와 사업시행자 사이에 체결된 분양계약은 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는 것이므로 분양계약 미체결로 인해 현금청산대상자가 되는 경우는 보다 엄격하게 해석하여야 한다.
3. 공동분양대상자의 분양계약체결방식=공동조합원인 토지등소유자들이 대표조합원을 선정하였다면 그 대표조합원이 나머지 토지등소유자를 대표하여 분양계약체결권한 등 조합원으로서의 권리를 행사할 것이다. 그러나 대표조합원을 선정하지 않았다 하더라도 그것만으로 토지등소유자들의 조합원 자격이나 분양대상자 자격이 박탈되는 것은 아니며, 조합원들의 분양계약체결권한이 제한된다고 보기도 어렵다.
또한 토지등소유자에게 인정되는 분양계약체결권한은 각자 소유한 부동산을 현물출자함에 따라 인정되는 권리이고, 총회 의결권이나 임원 선임권 등 절차적 권리를 행사하는 경우보다 통일적인 권리 행사의 필요성이 높지 않으므로 원칙적으로 각자 행사할 수 있고, 이를 제한하기 위해서는 별도의 규정이 있어야 한다. 그러나 도시정비법령 및 피고 조합의 정관은 공동분양대상자에 대하여 공동으로서만 계약을 체결할 수 있다는 등 분양계약체결 방식을 제한하는 규정은 별도로 두고 있지 않다.
위와 같은 사정을 종합적으로 고려하면, 토지등소유자들이 공동분양대상자에 해당하더라도 분양계약체결권한을 각자 행사하는 것은 가능하고 분양계약 체결 요청을 받은 사업시행자는 이를 거부할 수 없다.
4. 결어=원고는 다른 공동분양대상자인 乙과의 합의가 이루어지지 않은 경우라도 분양계약 체결권한을 단독으로 행사할 수 있고, 원고의 분양계약 체결요청을 피고 조합이 거부한 이상, 피고 조합이 통보한 특정한 방식의 분양계약체결 에 이르지 못한 데 대하여 원고에게만 책임을 돌릴 수는 없다. 따라서 이 사건의 경우 원고가 분양계약체결 의무를 위반하였다고 평가할 수 없으므로 원고를 분양계약 미체결로 인한 현금청산대상자로 분류할 수 없다.
다만, 원고에게 지분 비율에 의한 분양계약 체결권한까지 인정된다고 볼 것은 아니다. 따라서 피고 조합은 ①원고 및 乙에게 대표조합원을 선출할 것을 요구한 후 선출된 대표조합원과 분양계약을 체결하거나 ②정관이나 관리처분계획상에 공동계약체결방식에 대한 근거를 마련한 후 원고 및 乙과 공동으로 계약을 체결하여야 한다고 할 것이다.
1. 쟁점=원고는 조합설립인가 이후 乙이 소유하던 2채의 주택 중 1채를 양도받았으므로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조제1항제3호에 따라 원고와 乙은 1명의 조합원으로서 공동분양대상자가 된다.
그런데 원고가 분양계약 체결을 원했음에도 다른 공동분양대상자인 乙이 공동으로 분양계약을 체결하는 것을 원하지 않아 피고 조합이 요구하는 방식의 공동분양계약 체결에는 이르지 못하였다. 피고 조합의 정관에는 공동분양대상자의 분양계약체결 방식을 제한하는 규정을 별도로 두고 있지 않은데, 그럼에도 불구하고 위와 같은 사안에서 원고를 분양계약 미체결로 인한 현금청산대상자로 분류할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
2. 분양계약 미체결자에 관한 법리=도시정비법령은 분양계약 미체결을 현금청산대상자가 되는 사유로 규정하고 있지 않지만 재개발정비사업조합의 정관에는 조합이 조합원들에게 ‘분양신청 기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것’을 요구하면서 ‘그 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 그 권리를 현금으로 청산한다’고 정하는 게 일반적이다.
이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이며, 위와 같은 내용을 정한 정관은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 분양계약 체결 의무를 위반하여 분양계약을 체결하지 않은 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이다.
한편 분양에 관한 권리는 토지등소유자의 권리 중 가장 핵심적인 권리이며 분양에 관한 법률관계는 도시정비법령, 정관, 관리처분계획 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니다. 즉 관리처분계획이 인가된 이후 토지등소유자와 사업시행자 사이에 체결된 분양계약은 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는 것이므로 분양계약 미체결로 인해 현금청산대상자가 되는 경우는 보다 엄격하게 해석하여야 한다.
3. 공동분양대상자의 분양계약체결방식=공동조합원인 토지등소유자들이 대표조합원을 선정하였다면 그 대표조합원이 나머지 토지등소유자를 대표하여 분양계약체결권한 등 조합원으로서의 권리를 행사할 것이다. 그러나 대표조합원을 선정하지 않았다 하더라도 그것만으로 토지등소유자들의 조합원 자격이나 분양대상자 자격이 박탈되는 것은 아니며, 조합원들의 분양계약체결권한이 제한된다고 보기도 어렵다.
또한 토지등소유자에게 인정되는 분양계약체결권한은 각자 소유한 부동산을 현물출자함에 따라 인정되는 권리이고, 총회 의결권이나 임원 선임권 등 절차적 권리를 행사하는 경우보다 통일적인 권리 행사의 필요성이 높지 않으므로 원칙적으로 각자 행사할 수 있고, 이를 제한하기 위해서는 별도의 규정이 있어야 한다. 그러나 도시정비법령 및 피고 조합의 정관은 공동분양대상자에 대하여 공동으로서만 계약을 체결할 수 있다는 등 분양계약체결 방식을 제한하는 규정은 별도로 두고 있지 않다.
위와 같은 사정을 종합적으로 고려하면, 토지등소유자들이 공동분양대상자에 해당하더라도 분양계약체결권한을 각자 행사하는 것은 가능하고 분양계약 체결 요청을 받은 사업시행자는 이를 거부할 수 없다.
4. 결어=원고는 다른 공동분양대상자인 乙과의 합의가 이루어지지 않은 경우라도 분양계약 체결권한을 단독으로 행사할 수 있고, 원고의 분양계약 체결요청을 피고 조합이 거부한 이상, 피고 조합이 통보한 특정한 방식의 분양계약체결 에 이르지 못한 데 대하여 원고에게만 책임을 돌릴 수는 없다. 따라서 이 사건의 경우 원고가 분양계약체결 의무를 위반하였다고 평가할 수 없으므로 원고를 분양계약 미체결로 인한 현금청산대상자로 분류할 수 없다.
다만, 원고에게 지분 비율에 의한 분양계약 체결권한까지 인정된다고 볼 것은 아니다. 따라서 피고 조합은 ①원고 및 乙에게 대표조합원을 선출할 것을 요구한 후 선출된 대표조합원과 분양계약을 체결하거나 ②정관이나 관리처분계획상에 공동계약체결방식에 대한 근거를 마련한 후 원고 및 乙과 공동으로 계약을 체결하여야 한다고 할 것이다.