재개발·재건축 공사비 3.3㎡당 평균 770만원…서울 842만원 역대급

최근 몇 년간 재개발·재건축 등 정비사업 공사비가 해마다 가파르게 상승하고 있다. 3년 연속 두자릿수 인상률을 기록한데 이어 지난해는 3.3㎡당 공사비가 1천만원을 넘는 현장까지 속속 나오며 그야말로 공사비가 고공행진 중이다.

(사)주거환경연구원은 지난해 시공자 선정에 나섰던 전국 정비사업장 65곳(조합방식 26곳, 신탁방식 4곳, 소규모주택 19곳, 공공정비사업 3곳, 리모델링사업 5곳)을 대상으로 조사한 ‘2024년도 공사비 및 시공자선정 현황’을 지난 8일 발표했다.

눈여겨 볼 점은 수도권 및 지방 현장에 비해 서울의 공사비가 지난해 대비 무려 12.3%가 올라 특히 큰 상승폭을 보였다. 서울의 공사비는 전국 평균대비 약 67만원(8.6%), 수도권대비 171만원(25.4%), 지방대비 170만원(25.1%) 높은 것으로 조사됐다.

▲전국 정비사업 3.3㎡당 평균공사비 770만1천원…서울 842만7천원

2024년 정비사업 3.3㎡당 평균 공사비는 지난 2023년과 비교해 볼 때 약 12% 증가한 것으로 나타났다. 

주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 65개 구역의 3.3㎡당 평균 공사비는 770만1천원으로, 2023년 57곳 평균 687만5천원의 공사비 대비 약 82만6천원 올랐다. 

특히 서울 38개 정비구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 842만7천원으로, 2023년 평균 공사비 3.3㎡당 750만6천원에 비해 무려 92만1천원이나 올랐다.

수도권은 0.9% 공사비가 상승하면서 낮은 상승률을 보였다. 2024년 수도권 9개 구역의 평균 공사비는 673만2천원으로, 2023년(667만1천원)보다 6만1천원 올라 약 0.9%의 상승폭을 보였다. 지방은 19개 구역 조사 결과 2023년(615만7천원)보다 약 49만5천원 상승한 665만2천원으로 조사됐다. 상승률은 8%다.

주거환경연구원에 따르면 2020년부터 평균 공사비를 분석한 결과 지난해 12%가 올라 3년 연속 10%가 넘는 상승폭을 보였다. 연도별 3.3㎡당 평균공사비는 △2020년 480만3천원 △2021년 518만7천원 △2022년 606만5천원 △2023년 687만5천원 등이다. 2022년부터 원자재값에 인건비 상승으로 공사비가 수직 상승하면서 상승세가 유지되고 있다.

한편 리모델링사업은 상대적으로 3.3㎡당 공사비 단가가 높은 것으로 나타났다. 2024년 리모델링사업 5곳의 평균 공사비는 890만원으로 조사됐다. 2023년(778만9천원) 대비 약 111만원 올랐다. 가로주택정비사업과 소규모 재건축 등 소규모주택 정비사업 5곳의 평균 공사비는 680만2천원으로 2023년 대비 약 18만원 올랐다. 

▲지난해 최고 공사비 10곳 모두 서울…최고 마포로1구역10지구 3.3㎡당 1,050만원

지난해 서울의 공사비가 지방에 비해 큰 폭으로 오른 만큼 3.3㎡당 공사비가 가장 높았던 10개 현장 모두 서울이었다. 

먼저 가장 높은 공사비를 보인 곳은 서울 마포구 마포로1구역10지구로 공사비는 3.3㎡당 1,050만원이었다. 신축가구수 규모는 231가구다. 이어 총 625가구를 신축하는 용산구 남영2구역이 1,048만원, 강남구 삼성서광 리모델링(333가구)과 영등포구 영등포1-11 재개발(820가구) 998만원이었다.

210가구를 신축하는 서초구 신반포27차 아파트 재건축사업은 959만원, 신축 2,026가구 규모의 신반포2차 재건축사업은 950만원이다. 이밖에도 신반포16차 재건축(468가구) 944만원, 사당5 재건축(511가구) 932만원, 강남구 도곡개포한신(816가구) 920만원, 신반포12차 재건축(432가구) 897만원 등이다.

▲65곳 중 56곳이 수의계약…서울은 단 3곳만 경쟁입찰로 시공자 선정

정비사업 수의계약 비율 역시 역대 최대치를 기록했다. 지난해 시공자 선정에 나선 전국의 65곳의 정비사업장 중에서 수의계약을 통해 선정한 곳은 총 56곳(86.2%)에 달했다. 경쟁은  9곳(13.8%)에 불과했다. 

특히 서울의 경우 지난해 시공자를 선정한 35개 현장 중 32곳이 수의계약을 통해 시공자를 선정했으며, 경쟁입찰이 성사된 곳은 단 3곳 뿐이었다. 경쟁입찰로 시공자를 선정한 곳은 여의도 한양아파트 재건축(992가구), 도곡개포한신 재건축(816가구), 장미아파트 소규모재건축(234가구) 등이다.