두 채 분양신청을 한 조합원이 한 채만의 분양계약을 체결할 수 있는지 여부
작성일 2021.12.25 | 조회수 304
두 채 분양신청을 한 조합원이 한 채만의 분양계약을 체결할 수 있는지 여부
1. 문제의 소재
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다) 제76조에 따라 종전주택 주거전용면적 범위를 충족한 조합원들 중 일부가 2개의 분양권을 신청하였고, 조합은 그 내용을 반영하여 관리처분계획을 수립하여 관리처분계획인가를 받았다. 그 후 동호수 추첨까지 이뤄져서 2개의 분양권에 대한 동호수까지 확정되었다. 그런데 2개의 분양권을 받은 조합원 일부가 다주택자가 됨에 따른 세금 부담 등을 이유로 2개의 분양권 중 1개를 포기하고 1개에 대하여만 조합원분양계약을 체결하고 싶어 하는바, 해당 조합원과 1개의 분양권에 대해서만 분양계약을 체결하는 것이 가능한지 문제된다.
2. 관리처분계획과 다른 내용의 분양계약을 체결할 수 있는지 여부
도시정비법은 제72조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 하여 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받도록 하고 있고(도시정비법 제74조), 정비사업의 시행으로 건설된 건축물 또한 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하도록 정하고 있을 뿐(도시정비법 제79조), 따로 분양계약절차를 규정하고 있지 않다. 다만, 실무상 관리처분계획에서 정해지지 않은 구체적인 조합의 의무의 대상과 내용을 보충적으로 정할 필요가 있어 정관으로 분양계약절차를 정하여 분양계약을 진행하고 있다.
이와 같은 전제에서 서울고등법원은 “도시정비법상 재건축정비사업의 경우, 조합원과 조합 사이의 분양에 관한 법률관계 특히 건물의 완성 및 권리이전에 관한 법률관계는 도시정비법, 관리처분계획 및 이전고시에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것이 아니라 할 것이고 그 이행의무의 존부나 내용도 관리처분계획에 따라 결정된다고 보아야 한다. 또한 관리처분계획이 인가된 이후 조합원과 조합 사이에 체결되는 분양계약은 조합원과 조합 사이에 관리처분계획에 따라 결정된 분양에 관한 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는다고 봄이 상당하다”고 판시하였고(서울고등법원 2011. 12. 23. 선고 2011누5898 판결), 의정부지방법원 또한 “도시정비법 제46조 제2항, 제48조 내지 제50조의 각 규정에 의하면, 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 사업시행자에게 분양신청 기간 이내에 분양신청을 하여야 하고, 토지등소유자의 대지 또는 건축물에 대한 수분양권은 그 분양신청의 현황을 기초로 수립하는 관리처분계획에 의하여 확정되는 것”이라고 하였다(의정부지방법원 2014. 9. 23 선고 2013구합3455 판결).
따라서 조합원의 분양에 대한 법률관계는 조합원분양계약 체결이 아니라 관리처분계획에 의하여 형성되는 것이고, 조합원 분양계약체결은 단지 확정된 분양권을 사실적으로 확인하는 절차에 불과한바, 2개의 분양권을 받는 것으로 분양신청을 한 조합원이 조합원분양계약 체결절차에서 임의로 1개의 분양권을 포기할 수 없고, 경우에 따라 조합원분양계약 미체결자로 분류되어 현금청산자가 될 여지도 있다.
3. 관리처분계획을 변경하여 1개만의 분양권을 인정해줄 수 있는지 여부
그렇다면 관리처분계획을 변경하는 것은 어떨까. 즉 2개의 분양권을 신청한 자에게 1개의 분양권을 인정하는 것으로 관리처분계획을 변경하는 것은 가능한지 문제된다. 그러나 이에 대해 도시정비법은 일정 기간을 두어 분양신청을 하고, 이를 기초로 관리처분계획을 수립하도록 일련의 절차 규정을 두고 있는바, 그러한 절차를 다 거친 이후에 (재)분양신청 없이 임의로 일부 조합원이 분양권 신청 중 일부를 철회하는 내용으로 관리처분계획만 변경하는 것은 도시정비법상 절차규정에 반할 소지가 있고, 2개에 관하여 동호수 추첨을 마친 후 1개의 분양권에 관하여 포기하는 것을 조합에서 허용하면 처음부터 1개의 분양권에 대하여 동호수 추첨을 거친 조합원과 형평에 맞지 않는다는 반론이 가능하다. 즉 원칙적으로 일련의 분양신청 절차를 통해 신청 및 배분된 분양권이 관리처분계획을 통해 확정되는 것이므로, 분양신청 절차를 거치지 않고 관리처분계획에서 분양권을 배분하는 것은 위법할 수 있다,
다만 2개 분양권을 신청한 조합원이 1개의 분양권을 포기함으로서 일반분양수입이 상승할 수 있는바, 조합원들이 위와 같은 변경을 반영하여 관리처분계획 변경을 의결하고 관할청에서도 변경된 관리처분계획을 인가하는 경우에는 조합원들의 이해관계가 합치되어 변경된 관리처분계획에 대한 이의가 없을 수 있고, 그런 경우라면 변경된 관리처분계획에 따라 조합원분양계약을 체결하여도 특별한 문제가 발생하지 않을 수도 있다. 다만 이와 같은 방법은 엄밀하게 도시정비법령에 부합하는 해결책은 아니고 행정처분의 공정력에 기댄 우회적인 해결 방법인바 다소 간의 법률적 위험을 지게 된다는 점은 충분히 고려해야 할 것이다.
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다) 제76조에 따라 종전주택 주거전용면적 범위를 충족한 조합원들 중 일부가 2개의 분양권을 신청하였고, 조합은 그 내용을 반영하여 관리처분계획을 수립하여 관리처분계획인가를 받았다. 그 후 동호수 추첨까지 이뤄져서 2개의 분양권에 대한 동호수까지 확정되었다. 그런데 2개의 분양권을 받은 조합원 일부가 다주택자가 됨에 따른 세금 부담 등을 이유로 2개의 분양권 중 1개를 포기하고 1개에 대하여만 조합원분양계약을 체결하고 싶어 하는바, 해당 조합원과 1개의 분양권에 대해서만 분양계약을 체결하는 것이 가능한지 문제된다.
2. 관리처분계획과 다른 내용의 분양계약을 체결할 수 있는지 여부
도시정비법은 제72조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 하여 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받도록 하고 있고(도시정비법 제74조), 정비사업의 시행으로 건설된 건축물 또한 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하도록 정하고 있을 뿐(도시정비법 제79조), 따로 분양계약절차를 규정하고 있지 않다. 다만, 실무상 관리처분계획에서 정해지지 않은 구체적인 조합의 의무의 대상과 내용을 보충적으로 정할 필요가 있어 정관으로 분양계약절차를 정하여 분양계약을 진행하고 있다.
이와 같은 전제에서 서울고등법원은 “도시정비법상 재건축정비사업의 경우, 조합원과 조합 사이의 분양에 관한 법률관계 특히 건물의 완성 및 권리이전에 관한 법률관계는 도시정비법, 관리처분계획 및 이전고시에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것이 아니라 할 것이고 그 이행의무의 존부나 내용도 관리처분계획에 따라 결정된다고 보아야 한다. 또한 관리처분계획이 인가된 이후 조합원과 조합 사이에 체결되는 분양계약은 조합원과 조합 사이에 관리처분계획에 따라 결정된 분양에 관한 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는다고 봄이 상당하다”고 판시하였고(서울고등법원 2011. 12. 23. 선고 2011누5898 판결), 의정부지방법원 또한 “도시정비법 제46조 제2항, 제48조 내지 제50조의 각 규정에 의하면, 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 사업시행자에게 분양신청 기간 이내에 분양신청을 하여야 하고, 토지등소유자의 대지 또는 건축물에 대한 수분양권은 그 분양신청의 현황을 기초로 수립하는 관리처분계획에 의하여 확정되는 것”이라고 하였다(의정부지방법원 2014. 9. 23 선고 2013구합3455 판결).
따라서 조합원의 분양에 대한 법률관계는 조합원분양계약 체결이 아니라 관리처분계획에 의하여 형성되는 것이고, 조합원 분양계약체결은 단지 확정된 분양권을 사실적으로 확인하는 절차에 불과한바, 2개의 분양권을 받는 것으로 분양신청을 한 조합원이 조합원분양계약 체결절차에서 임의로 1개의 분양권을 포기할 수 없고, 경우에 따라 조합원분양계약 미체결자로 분류되어 현금청산자가 될 여지도 있다.
3. 관리처분계획을 변경하여 1개만의 분양권을 인정해줄 수 있는지 여부
그렇다면 관리처분계획을 변경하는 것은 어떨까. 즉 2개의 분양권을 신청한 자에게 1개의 분양권을 인정하는 것으로 관리처분계획을 변경하는 것은 가능한지 문제된다. 그러나 이에 대해 도시정비법은 일정 기간을 두어 분양신청을 하고, 이를 기초로 관리처분계획을 수립하도록 일련의 절차 규정을 두고 있는바, 그러한 절차를 다 거친 이후에 (재)분양신청 없이 임의로 일부 조합원이 분양권 신청 중 일부를 철회하는 내용으로 관리처분계획만 변경하는 것은 도시정비법상 절차규정에 반할 소지가 있고, 2개에 관하여 동호수 추첨을 마친 후 1개의 분양권에 관하여 포기하는 것을 조합에서 허용하면 처음부터 1개의 분양권에 대하여 동호수 추첨을 거친 조합원과 형평에 맞지 않는다는 반론이 가능하다. 즉 원칙적으로 일련의 분양신청 절차를 통해 신청 및 배분된 분양권이 관리처분계획을 통해 확정되는 것이므로, 분양신청 절차를 거치지 않고 관리처분계획에서 분양권을 배분하는 것은 위법할 수 있다,
다만 2개 분양권을 신청한 조합원이 1개의 분양권을 포기함으로서 일반분양수입이 상승할 수 있는바, 조합원들이 위와 같은 변경을 반영하여 관리처분계획 변경을 의결하고 관할청에서도 변경된 관리처분계획을 인가하는 경우에는 조합원들의 이해관계가 합치되어 변경된 관리처분계획에 대한 이의가 없을 수 있고, 그런 경우라면 변경된 관리처분계획에 따라 조합원분양계약을 체결하여도 특별한 문제가 발생하지 않을 수도 있다. 다만 이와 같은 방법은 엄밀하게 도시정비법령에 부합하는 해결책은 아니고 행정처분의 공정력에 기댄 우회적인 해결 방법인바 다소 간의 법률적 위험을 지게 된다는 점은 충분히 고려해야 할 것이다.