사례) 지율재개발조합은 예산을 잡을 때 총지출 예산액에서 일반분양 등으로 얻을 수입을 제외한 현금부족액을 조합원에게 부담시키기로 했다. 개별 조합원별 부담금은 조합원들이 종전에 소유하고 있던 재산평가액에 비례율(도시 및 주거환경정비법에 따라 계산한 비율)을 적용하여 산출한 금액에서 조합원들이 분양 받은 아파트의 분양가액을 차감해서 결정하는 방식으로 자금수지를 계획했다.

그러나 실제 집행 결과 당초 예상했던 것보다 지출이 적어 돈이 많이 남게되었다. 이 차액 부분을 조합원에게 환급해 주려고 하는데 조합원부담금(출자금)의 반환인지 아니면 배당인지 여부가 궁금하다.



해설) 과거 아파트의 분양가가 현재 같지 않은 시점의 정비사업은 사업성이 좋지 않은 현장들이 많았다. 즉, 일반분양수입이 적기 때문에 조합원이 추가로 부담할 금액이 많게 되고, 이에 따라서 적극적으로 사업을 추진하기가 쉽지 않았다. 심지어는 일반분양이 잘되지 않아서 준공시점에 조합원으로부터 추가로 부담금을 걷는 경우도 있었다. 시공사의 공사비가 일반분양으로 확보되지 않아 소송으로 이어지는 경우도 많았다.

최근의 아파트가격상승으로 과거 멈춰있던 현장들이 움직이기 시작했고, 현재는 조합원추가부담금에 대한 규모가 문제가 아니고, 준공후에 얼마나 돌려받을 수 있을 지에 대한 논쟁으로 조합이 시끌시끌하다. 사례의 경우처럼 일반분양가액이 관리처분당시보다 높게 책정되거나, 일반분양이 분양개시하자마자 완판된 경우 일반분양을 위해서 투입될 경비들이 적게 들어가기 때문에 예비비로 잡아놓았던 사업비가 전부 남는 돈이 된다.

이 돈은 해산총회시점에 청산과정에 집행할 자금을 제외하고 조합원에게 분배하게 된다. 과세관청은 이렇게 청산중에 있는 조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다납부로 인하여 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 의제배당에 해당되지 않는다고 보고 있다.

단, 당해 조합의 수익사업에서 발생한 이익을 분배하는 것인 경우에는「소득세법」 제17조제2항 제3호의 규정에 의하여 배당소득에 해당하고, 여기에 해당할지는 그 분배금의 원천이 무엇인지에 따라 사실판단할 사항이라고 해석하고 있다.

여기에 덧붙여 조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 주택에 대한 건축비로 충당하는 경우 그 조합원 건축비로 충당된 금액은「소득세법」 제17조제1항 제1호의 규정에 의하여 조합원의 배당소득에 해당한다고 해석하고 있다.[소득, 서면인터넷방문상담1팀-1501 , 2006.11.06.]

대법원의 판례[대법원 2011. 7. 14., 선고, 2008두17479, 판결]는 이와 관련하여 “조합이 일반 분양으로 인한 수입금을 조합원들이 납부할 건축비에 충당한 경우, 해당 일반분양으로 인한 소득은 조합이 조합원들에게 그들의 출자가액을 초과하는 아파트를 분양한 때에 분배되는 것”이라고 판시하고 있다.

위 판례의 문제점은 일반분양으로 발생하는 소득이 과연 얼마인가이다. 소득이 얼마고, 이 소득중에서 조합원의 건축비에 충당된 금액이 얼마인지 어떻게 산정할 수 있을 까이다.

이와 관련하여 여러 가지 해석이 존재하고 있다.

첫 번째, 현물출자설에 근거하여 토지원가를 산정하고 출자된 토지원가를 매출원가에 산입하여 일반분양으로 발생하는 소득을 산정하고 해당 소득 전체를 배당소득의 원천이 되는 잉여금으로 보는 견해이다. 해당 견해에 의하면 해당 일반분양소득은 해산시 현금으로 일부 분배되고, 나머지는 조합원의 공사비로 현물분배된 것으로 본다.

두 번째는 관리처분변경에 의하여 조합원이 수수하는 현금은 배당에 해당하지 않고, 관리처분변경외의 모든 현금수수는 배당이라고 보는 견해이다.

총수입과 총사업비의 변동으로 발생하는 현금수지에 대해서 관리처분변경을 통해서 조합원의 비례율을 조정하고 이에 따라서 조합원의 부담금을 최종확정하고 기존의 납부했던 부담금과의 차액을 정산하는 경우 해당 금액은 과다납부한 출자금을 반환받는 것이므로 배당에 해당하지 않는다는 것이다.

첫 번째 견해는 세무상 현물출자 토지의 원가가 과대하여 일반분양소득이 없는 경우 아무리 많은 현금을 조합원에게 돌려준다고 하더라도 과세대상이 아니라는 논리적 모순이 발생한다. 두 번째 견해 역시 관리처분변경절차를 거치지 않는 조합의 조합원들은 자금의 원천이 동일함에도 불구하고 배당으로 과세되는 모순이 발생한다.

세법의 해석은 논리적 일관성을 유지하여야 하며, 모든 경우의 수에 대해서 동일한 공평과세를 목표로 하여야 한다.

즉, 관리처분변경에 불구하고 해산 및 청산종결단계까지 조합원이 조합으로부터 받는 금전은 배당으로 보지 않아야한다. 완벽한 비례율의 산정이 있었다면, 조합원의 부담금조정을 통해서 정산되기 때문이다.

추가부담금의 변동은 조합원개인의 양도소득세로 정리될 부분이다. 즉, 납부되는 부담금은 필요경비로 추가 반영되며, 환급받는 부담금은 기존주택등의 일부양도로 과세된다. 즉, 배당소득이 아닌 양도소득세로 과세되는 것이다.

조합의 법인세는 이러한 최종 확정된 비례율이 적용된 조합원권리가액을 현물출자토지원가로 반영함으로서 과세의 빈틈을 메울 수 있다. 현물출자시점의 감정평가액도 시가이지만, 가장 정확한 시가는 비례율이 적용된 권리가액이기 때문이다.