재건축 사업에서 분양 받을 수 있는 주택의 수

‘1세대 및 다주택자에 대한 1주택공급원칙’, ‘공유자에 대한 1주택 공급원칙’ 등에 대한 예외로 2주택을 공급받는 경우가 있다. 사업의 종류, 지역·지구와 무관하게 종전 재산의 가격 또는 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급받는 경우가 이에 해당한다. 


그 외에 재건축사업에서 종전 주택수만큼 또는 종전 주택수 범위 내에서 3주택까지 공급받을 수 있는 경우가 있다. 과밀억제권역에 위치하지 아니한 지역으로서 투기과열지구나 조정대상지역으로도 지정되지 아니한 지역의 재건축사업은 토지등소유자에게 소유주택 수만큼 주택을 공급할 수 있다.

그러나 과밀억제권역에 위치하지 아니한 지역이라 하더라도 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되어 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 경우에는 원칙으로 돌아가 1주택을 공급하거나 종전재산의 가격이나 종전 주거전용면적의 범위 내에서 2주택을 공급받을 수 있을 뿐이다. 

문제는 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에도 이와 똑같이 취급하여 1주택을 공급하거나 종전 주거전용면적 등의 범위내에서 2주택을 공급할 수 있는가 하는 점이다. 

도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목은 이 경우 ‘양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다’고 규정함으로써 재건축사업구역이 조정대상지역으로 지정될지 여부를 사전에 알기 어려운 상황에서 1주택을 공급받을 것으로 예상하고 사업구역 내 다물권자로부터 주택 또는 투지를 양수한 자의 신뢰를 보호하기 위해 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급하도록 하고 있다. 

따라서 가령, 甲이 A,B,C,D,E,F의 6채 주택을 소유하고 있었는데 조정대상지역으로 지정되기 전에 乙에게 A를, 丙에게 B와 C를 양도한 경우, 甲은 乙과 丙과의 관계에서 양도인의 지위에서 D,E,F의 3채의 주택에 대해 1주택을 공급받고, 乙과 丙은 양수인의 지위에서 乙은 A주택에 대해, 丙은 B와 C의 주택에 대해 각 1주택을 공급받는다.

만일 甲이 위 6채의 주택을 조합설립인가 후 조정대상지역으로 지정되기 전에 양수받아 乙과 丙에게 전매한 경우라 하더라도 甲은 양도인 겸 양수인의 지위에서 1주택을 공급받을 수 있다.


과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 경우에는 다시 원칙으로 돌아가 1주택을 공급하거나 종전재산의 가격이나 종전 주거전용면적의 범위 내에서 2주택을 공급받을 수 있다(법 제76조 제①항 마 단서). 

가령 서울은 과밀억제권역인데 구로구는 투지과열지구나 조정대상지역이 아니고 강남구는 투기과열지구라 가정하자. 구로구에서 시행하는 재건축사업의 토지등소유자는 자신의 주택수가 4개라면 3주택을 공급받을 수 있고 2주택이라면 2주택을 공급받을 수 있게 된다.

하지만 강남구에서 시행하는 재건축사업의 토지등소유자는 4채의 주택을 소유하든 1채의 주택을 소유하든 1주택만 공급받을 수 있고 종전 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급받을 수 있다. 

과밀억제권역에 위치한 재건축사업에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 되었는데 그 후 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되고 최초 사업시행계획인가를 신청한 재건축사업의 경우에는 주택을 어떻게 공급하여야 할까.

이 경우에는 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업과 같은 ‘양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다’라는 규정이 없어 문제된다.

과밀억제권역은 그 외 지역과는 달리 언제든 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정될 수 있다고 예상할 수 있고 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업과는 달리 이에 관한 규정을 두지 않은 입법자의 의도를 고려할 때 1주택을 공급하거나 종전 주거전용면적 등의 범위 내에서 2주택을 공급하는 것이 타당하다 할 것이다.