분양가상한제 연내 개편되나-
작성일 2022.06.04 | 조회수 223
분양가상한제 연내 개편되나-
민간택지 분양가 상한제가 올해 하반기 개편될 예정이다. 지난 3일 대통령직인수위원회가 110개 국정과제를 발표하면서 주택 공급사업 속도 제고를 위해 분양가 상한제와 주택도시보증공사의 고분양가 관리제도의 합리화를 올해 하반기 추진 정책에 포함했기 때문이다.
지난 2020년부터 적용된 민간택지 분양가 상한제로 인해 수많은 정비사업 현장들이 제대로 된 시세를 인정받지 못해 분양 일정이 무기한 연기된 상황이다. 이에 분양가 상한제의 대수술을 앞두고 정비업계의 기대감이 커지고 있다.
▲인근시세 60%도 못 미치는 택지감정평가금액에도 재검토 지시
분양가 상한제는 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도다. 공공택지에서는 이미 시행되고 있으나 민간택지에서는 지난 2015년 4월 기준이 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지됐다.
하지만 문재인 정부 들어 주택시장이 과열되면서 2017년 11월~2019년 11월 적용기준 상향조정 및 대상지역 지정을 통해 부활했다. 당초 2020년 4월 29일부터 시행될 계획이었지만, 코로나 감염증 확산 우려로 인해 3개월 연장돼 같은 해 7월 28일 유예기간이 종료되면서 민간택지 분양가 상한제가 적용됐다.
현재 분양가 상한제 적용 지역은 서울의 경우 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 동작구, 영등포구, 양천구, 마포구, 서대문구, 용산구, 중구, 성동구, 광진구 등 13개구 전역과 강서구 5개동(방화, 공항 마곡, 등촌, 화곡), 동대문구 8개동(답십리, 회기, 제기, 이문, 용두, 청량리, 휘경, 전농), 노원구 4개동(월계, 하계, 상계, 중계), 성북구 13개동(동선동4가, 정릉, 성북, 장위, 돈암, 보문동1가, 동소문동2·3가, 길음, 안암동3가, 삼성동1·2·3가), 은평구 7개동(신사, 증산, 역촌, 불광, 수색, 갈현, 대조) 등이다. 경기도는 광명시 4개동(소하, 광명 철산, 하안), 하남시 4개동(덕풍, 신장, 창우, 풍산), 과천시 5개동(부림, 중앙, 별양, 주암, 원문) 등 13개동이다.
정부의 민간택지 분양가상한제 적용에 재건축·재개발 등 정비사업 현장들은 사업 추진에 빨간불이 켜졌다. 상한제 적용 시 일반분양분이 많을수록 분양수입은 더 줄고 일반분양분보다 20~30% 저렴한 조합원 분양가의 메리트도 없어져 사업을 끌어갈 동력을 완전히 상실할 수 있기 때문이다.
이런 우려는 곧바로 현실로 나타났다. 분양가격을 결정짓는 가장 큰 요인인 토지가격 평가를 과도하게 규제하면서 시세를 전혀 반영하지 못했기 때문이다. 나아가 인근 시세의 60%도 못 미치는 택지감정평가 금액을 제시했음에도 불구하고 한국부동산원에서 재검토 의견을 제시하는 경우가 발생하기도 했다.
실제로 최근 분양가 상한제를 적용받지 않은 미아3구역 재개발사업의 경우 HUG의 고분양가 심사 결과 3.3㎡당 분양가로 2천932만2천200원을 통보받았다. 지난해 9월 HUG의 심사제도 개편으로 시세가 상당히 반영된 결과다. 조합에 따르면 종전 HUG가 통보했던 일반분양가는 3.3㎡당 2천380만원 선이다.
반면 분양가 상한제를 적용받은 강동구 벽산빌라 가로주택정비사업(고덕아르테스미소지움)은 지난 2020년 평균 분양가가 3.3㎡당 2천569만원으로 책정됐다. 조합이 심사제도 개편 전 HUG에서 통보받은 3.3㎡당 분양가(2천730만 원) 대비 161만원 낮은 금액이다.
인근 ‘고덕 아르테온’(고덕주공3단지 재건축) 전용 84㎡형 매매가격이 15억~16억원인 것을 감안하면 분양가가 주변 시세의 60% 수준이다.
감정평가업계 관계자는 “분양가 상한제에서 택지감정평가 금액의 실제 시세반영율이 60%여도 재검토 지시를 내릴 정도로 과도하게 규제하고 있어 수많은 현장에서 분양일정을 미루고 후분양을 고려하고 있다”고 말했다.
▲새 정부 올해 하반기 개편 예정
현행 분양제 상한제에 대한 전반적인 제도개선이 올해 하반기에 이뤄질 전망이다. 지난 3일 대통령직인수위원회가 110개 국정과제를 발표하면서 주택 공급사업 속도 제고를 위해 분양가 상한제와 주택도시보증공사의 고분양가 관리제도를 합리화하겠다고 밝힌 상태다.
윤석열 정부는 문재인 정부에서 시행된 민간택지 분상제를 시행 3년 만에 폐지할 계획도 내비췄다. 대통령 선거 당시 분양가 상한제 폐지를 공약으로 내세웠다. 당시 윤 대통령은 서울은 물론 수도권 주요 단지의 사업에 걸림돌로 작용할 뿐 아니라 집값 급등을 막는 역할도 제대로 하지 못했고 평가했다.
폐지가 아니라 개편을 할 경우 토지비용과 건축비, 가산비 등의 상한제 분양가 산출 과정 전체를 검토해 비정상적 기준을 재정비할 것으로 전망된다. 토지비용과 건축비 산정을 현실화하고, 재건축·재개발의 특성을 감안해 이주비·명도소송비를 가산비에 포함시키는 방안을 검토할 것으로 보인다.
지난 2020년부터 적용된 민간택지 분양가 상한제로 인해 수많은 정비사업 현장들이 제대로 된 시세를 인정받지 못해 분양 일정이 무기한 연기된 상황이다. 이에 분양가 상한제의 대수술을 앞두고 정비업계의 기대감이 커지고 있다.
▲인근시세 60%도 못 미치는 택지감정평가금액에도 재검토 지시
분양가 상한제는 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도다. 공공택지에서는 이미 시행되고 있으나 민간택지에서는 지난 2015년 4월 기준이 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지됐다.
하지만 문재인 정부 들어 주택시장이 과열되면서 2017년 11월~2019년 11월 적용기준 상향조정 및 대상지역 지정을 통해 부활했다. 당초 2020년 4월 29일부터 시행될 계획이었지만, 코로나 감염증 확산 우려로 인해 3개월 연장돼 같은 해 7월 28일 유예기간이 종료되면서 민간택지 분양가 상한제가 적용됐다.
현재 분양가 상한제 적용 지역은 서울의 경우 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 동작구, 영등포구, 양천구, 마포구, 서대문구, 용산구, 중구, 성동구, 광진구 등 13개구 전역과 강서구 5개동(방화, 공항 마곡, 등촌, 화곡), 동대문구 8개동(답십리, 회기, 제기, 이문, 용두, 청량리, 휘경, 전농), 노원구 4개동(월계, 하계, 상계, 중계), 성북구 13개동(동선동4가, 정릉, 성북, 장위, 돈암, 보문동1가, 동소문동2·3가, 길음, 안암동3가, 삼성동1·2·3가), 은평구 7개동(신사, 증산, 역촌, 불광, 수색, 갈현, 대조) 등이다. 경기도는 광명시 4개동(소하, 광명 철산, 하안), 하남시 4개동(덕풍, 신장, 창우, 풍산), 과천시 5개동(부림, 중앙, 별양, 주암, 원문) 등 13개동이다.
정부의 민간택지 분양가상한제 적용에 재건축·재개발 등 정비사업 현장들은 사업 추진에 빨간불이 켜졌다. 상한제 적용 시 일반분양분이 많을수록 분양수입은 더 줄고 일반분양분보다 20~30% 저렴한 조합원 분양가의 메리트도 없어져 사업을 끌어갈 동력을 완전히 상실할 수 있기 때문이다.
이런 우려는 곧바로 현실로 나타났다. 분양가격을 결정짓는 가장 큰 요인인 토지가격 평가를 과도하게 규제하면서 시세를 전혀 반영하지 못했기 때문이다. 나아가 인근 시세의 60%도 못 미치는 택지감정평가 금액을 제시했음에도 불구하고 한국부동산원에서 재검토 의견을 제시하는 경우가 발생하기도 했다.
실제로 최근 분양가 상한제를 적용받지 않은 미아3구역 재개발사업의 경우 HUG의 고분양가 심사 결과 3.3㎡당 분양가로 2천932만2천200원을 통보받았다. 지난해 9월 HUG의 심사제도 개편으로 시세가 상당히 반영된 결과다. 조합에 따르면 종전 HUG가 통보했던 일반분양가는 3.3㎡당 2천380만원 선이다.
반면 분양가 상한제를 적용받은 강동구 벽산빌라 가로주택정비사업(고덕아르테스미소지움)은 지난 2020년 평균 분양가가 3.3㎡당 2천569만원으로 책정됐다. 조합이 심사제도 개편 전 HUG에서 통보받은 3.3㎡당 분양가(2천730만 원) 대비 161만원 낮은 금액이다.
인근 ‘고덕 아르테온’(고덕주공3단지 재건축) 전용 84㎡형 매매가격이 15억~16억원인 것을 감안하면 분양가가 주변 시세의 60% 수준이다.
감정평가업계 관계자는 “분양가 상한제에서 택지감정평가 금액의 실제 시세반영율이 60%여도 재검토 지시를 내릴 정도로 과도하게 규제하고 있어 수많은 현장에서 분양일정을 미루고 후분양을 고려하고 있다”고 말했다.
▲새 정부 올해 하반기 개편 예정
현행 분양제 상한제에 대한 전반적인 제도개선이 올해 하반기에 이뤄질 전망이다. 지난 3일 대통령직인수위원회가 110개 국정과제를 발표하면서 주택 공급사업 속도 제고를 위해 분양가 상한제와 주택도시보증공사의 고분양가 관리제도를 합리화하겠다고 밝힌 상태다.
윤석열 정부는 문재인 정부에서 시행된 민간택지 분상제를 시행 3년 만에 폐지할 계획도 내비췄다. 대통령 선거 당시 분양가 상한제 폐지를 공약으로 내세웠다. 당시 윤 대통령은 서울은 물론 수도권 주요 단지의 사업에 걸림돌로 작용할 뿐 아니라 집값 급등을 막는 역할도 제대로 하지 못했고 평가했다.
폐지가 아니라 개편을 할 경우 토지비용과 건축비, 가산비 등의 상한제 분양가 산출 과정 전체를 검토해 비정상적 기준을 재정비할 것으로 전망된다. 토지비용과 건축비 산정을 현실화하고, 재건축·재개발의 특성을 감안해 이주비·명도소송비를 가산비에 포함시키는 방안을 검토할 것으로 보인다.