조합원지위 승계에 관한 제 문제
작성일 2022.04.26 | 조회수 250
조합원지위 승계에 관한 제 문제
아파트나 연립, 다세대 및 대지 중에 재건축·재개발이 진행되는 물건에 관하여 경매가 진행되는 경우가 있고, 재건축·재개발이 시행되는 단지에서 여러 가지 사정으로 인하여 매매가 이루어지는 경우가 있다.
문제는 재건축·재재발이 시행되는 단지의 물건에 관하여 거래가 이루어지는 경우에 과연 조합원의 지위를 승계할 수 있는지가 중요한 거래의 판단사항이 된다.
경매나 입찰의 경우에 매각물건 명세서에 ‘본건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명’이라는 문구를 기재하여 조합원지위를 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단을 입찰자에 일임하고 있고, 사적으로 거래하는 경우에도 당연히 그 위험부담을 매수인이 부담하게 된다.
따라서 이하에서 예외적으로 재건축·재개발조합원 지위의 승계가 되는 경우와 그 요건에 관하여 살펴보기로 한다.
우선 재건축·재개발이 원만하게 장기간 진행되지 않아 재산권의 지나친 제약이 되는 경우로서 허용되는 경우이다.
도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제39조 제2항 제7호 및 동법 시행령 제3항은 조합설립인가일 이후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 소유하고 있는 자로서 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우, 사업시행인가 이후 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우, 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 사업토지를 3년 이상 소유하고 있는 경우에 예외적으로 조합원 지위의 승계를 허용하고 있다.
두 번째로, 당초 조합원이 특별한 사유가 있어 다른 곳으로 이전하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 승계가 가능하다.
도시정비법 제39조 제2항 제1호는 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 1년 이상의 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우를 예외로 인정하고 있고, 동법 제39조 제2항 제7호 및 동법 시행령 제37조 제3항은 토지 등 소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 한 자가 양도하는 경우, 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우, 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날로부터 60일 이내에 부동산거래신고등에관한법률 제3조에 따라 부동산거래신고를 한 경우에는 예외적으로 조합원의 지위승계를 허용하고 있다.
마지막으로, 도시정비법 제39조 제2항 제4호 및 동법 시행령 제37조 제1항이 규정하고 있는 경우로서 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유 기간 및 거주기간이 각각 10년 및 5년 이상인 경우로서, 상속의 경우에는 피상속인의 소유 및 거주기간을 합산하고, 거주기간은 소유자가 거주하지 아니하고 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주하는 경우에도 그 기간을 합산한다.
이러한 경우에 가장 문제되는 것은 어느 기준 시점에 과연 양도인이 1세대 1주택자로 판단되는가이다. 예컨대, 양도인이 1세대 1주택자로서 10년 보유 및 5년 거주기간을 충족한 후에 양수인게 매도계약을 체결한 이후에 새로운 주택을 매수하여 소유권이전등기를 경료받아 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우이다.
이러한 경우에 관할 구청은 양도인이 1세대 2주택자에 해당한다고 하여, 양수인의 조합원 지위를 인정할 수 없다는 행정처분을 하였다. 이에 대하여 서울행정법원은 소유권이전등기가 된 시점만으로 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 적용여부를 판단하면 양수인으로서는 예측하지 못한 사정으로 인하여 중대한 피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하고, 양도인의 연속으로 체결된 계약에 따라 우연히 실행된 이행시점의 선후에 따라 일시적으로 중첩된 것에 불과하므로, 여기서 ‘양도·양수’의 의미는 소유권이전등기를 경료한 시점이 아니라 ‘매매계약을 체결한 시점’으로 보아야 한다고 판시하고 있다.
이상에서 본 바와 같이 위에서 정한 어느 사유에 해당된다면 조합원 지위의 승계가 가능하므로 사실상 조합원자격의 취득이 예외적으로 폭넓게 허용되고 있다고는 하지만 한 해에도 수많은 거래가 이루어지는 현실에 비추어 볼 때 그에 따른 권리 및 이해관계가 다양하기 때문에 일률적으로 판단할 수는 없다.
따라서 재건축·재개발 사업구역내의 물건을 매매하거나 경매를 통하여 거래하는 경우에는 조합원 지위 승계 문제에 관하여 면밀히 검토하여 종합적으로 판단하는 지혜가 필요하다 할 것이다.
문제는 재건축·재재발이 시행되는 단지의 물건에 관하여 거래가 이루어지는 경우에 과연 조합원의 지위를 승계할 수 있는지가 중요한 거래의 판단사항이 된다.
경매나 입찰의 경우에 매각물건 명세서에 ‘본건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명’이라는 문구를 기재하여 조합원지위를 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단을 입찰자에 일임하고 있고, 사적으로 거래하는 경우에도 당연히 그 위험부담을 매수인이 부담하게 된다.
따라서 이하에서 예외적으로 재건축·재개발조합원 지위의 승계가 되는 경우와 그 요건에 관하여 살펴보기로 한다.
우선 재건축·재개발이 원만하게 장기간 진행되지 않아 재산권의 지나친 제약이 되는 경우로서 허용되는 경우이다.
도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제39조 제2항 제7호 및 동법 시행령 제3항은 조합설립인가일 이후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 소유하고 있는 자로서 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우, 사업시행인가 이후 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우, 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 사업토지를 3년 이상 소유하고 있는 경우에 예외적으로 조합원 지위의 승계를 허용하고 있다.
두 번째로, 당초 조합원이 특별한 사유가 있어 다른 곳으로 이전하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 승계가 가능하다.
도시정비법 제39조 제2항 제1호는 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 1년 이상의 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우를 예외로 인정하고 있고, 동법 제39조 제2항 제7호 및 동법 시행령 제37조 제3항은 토지 등 소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 한 자가 양도하는 경우, 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우, 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날로부터 60일 이내에 부동산거래신고등에관한법률 제3조에 따라 부동산거래신고를 한 경우에는 예외적으로 조합원의 지위승계를 허용하고 있다.
마지막으로, 도시정비법 제39조 제2항 제4호 및 동법 시행령 제37조 제1항이 규정하고 있는 경우로서 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유 기간 및 거주기간이 각각 10년 및 5년 이상인 경우로서, 상속의 경우에는 피상속인의 소유 및 거주기간을 합산하고, 거주기간은 소유자가 거주하지 아니하고 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주하는 경우에도 그 기간을 합산한다.
이러한 경우에 가장 문제되는 것은 어느 기준 시점에 과연 양도인이 1세대 1주택자로 판단되는가이다. 예컨대, 양도인이 1세대 1주택자로서 10년 보유 및 5년 거주기간을 충족한 후에 양수인게 매도계약을 체결한 이후에 새로운 주택을 매수하여 소유권이전등기를 경료받아 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우이다.
이러한 경우에 관할 구청은 양도인이 1세대 2주택자에 해당한다고 하여, 양수인의 조합원 지위를 인정할 수 없다는 행정처분을 하였다. 이에 대하여 서울행정법원은 소유권이전등기가 된 시점만으로 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 적용여부를 판단하면 양수인으로서는 예측하지 못한 사정으로 인하여 중대한 피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하고, 양도인의 연속으로 체결된 계약에 따라 우연히 실행된 이행시점의 선후에 따라 일시적으로 중첩된 것에 불과하므로, 여기서 ‘양도·양수’의 의미는 소유권이전등기를 경료한 시점이 아니라 ‘매매계약을 체결한 시점’으로 보아야 한다고 판시하고 있다.
이상에서 본 바와 같이 위에서 정한 어느 사유에 해당된다면 조합원 지위의 승계가 가능하므로 사실상 조합원자격의 취득이 예외적으로 폭넓게 허용되고 있다고는 하지만 한 해에도 수많은 거래가 이루어지는 현실에 비추어 볼 때 그에 따른 권리 및 이해관계가 다양하기 때문에 일률적으로 판단할 수는 없다.
따라서 재건축·재개발 사업구역내의 물건을 매매하거나 경매를 통하여 거래하는 경우에는 조합원 지위 승계 문제에 관하여 면밀히 검토하여 종합적으로 판단하는 지혜가 필요하다 할 것이다.