법제처 “1＋1 소형주택, 3년간 공유물 분할도 전매로 간주”
작성일 2026.01.08 | 조회수 52
법제처 “1＋1 소형주택, 3년간 공유물 분할도 전매로 간주”
재개발·재건축 관리처분계획 수립 기준을 정하고 있는 현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 종전 주택 가격의 범위 또는 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고 이 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급할 수 있다. 다만 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여를 포함하되 상속은 제외)하거나 전매를 알선할 수 없다.
그렇다면 기존 공유관계를 해소하고 전매제한 대상인 주거전용면적 60㎡이하 주택을 1인(1세대 포함)의 단독소유로 분할하는 경우도 어떻게 될까. 법제처는 이런 민원인의 질의에 “공유물의 분할은 전매 범위에 포함된다”고 지난달 24일 회신했다.
먼저 법제처는 대법원 판례를 들어 “도시정비법에서 공유는 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분할되어 그 지분에 따라 여러 사람에게 속하는 것을 말하고 공유물의 분할은 이러한 기존의 권리관계를 폐기하고 공유자 상호 간 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하는 새로운 권리관계를 창설하는 것을 의미한다”고 해석했다.
다시 말해 2주택의 기존 공유관계를 해소하고 각 주택에 대한 소유관계를 새로 하는 공유물의 분할은 그 법리적 성격상 ‘권리의 변동을 수반하는 행위’에 포함된다는 얘기다.
법제처는 전매제한에 대한 헌법재판소의 결정례도 참고했다.
법제처는 “도시정비법에서 전매제한 규정을 두는 취지는 국민 수요 및 의존도에 비해 공급이 제한돼 있는 부동산 소유권의 강한 공공성을 고려할 때 부동산에 대한 투기 수요를 사전에 차단해 국민의 주거 안정을 확보하려는 데 있다”며 “만약 전매제한 대상 주택에 대한 공유물의 분할을 자유롭게 허용하는 경우에는 기존 규제를 우회하는 사례 등이 발생해 재건축 등에 대한 투기수요를 억제하고 부동산시장을 안정화하려는 입법취지를 저하시킬 우려가 있다”고 지적했다.
결국 공유물의 분할 또한 제한되는 행위의 범위에 포함된다고 보는 것이 입법취지에 부합하는 해석이라는 것이다.
이밖에도 법제처는 △부동산인 공유물의 분할은 지방세법에 따라 취득세의 부과대상이 되는 등 권리의 취득행위에 해당한다는 점 △수 개의 공유물을 분할하는 경우로서 공유자의 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려해 한 명의 공유자가 하나의 특정 공유물 전체에 대한 단독 소유권을 취득하려는 것으로 대형주택과 소형주택을 함께 공급하는 이 사안 분양 방식의 특성상 일반적으로 각 주택의 경제적 가치는 기존 지분비율에 상응하지 않을 가능성이 높고 그에 따라 그 경제적 가치의 과부족은 공유자 상호 간 금전으로 조정해 공유물을 분할하게 될 것인 바, 이때 각 공유자가 원래의 공유지분과 다르게 취득한 부분에 관한 권리의 이전은 단순한 소유형태의 변경이라고 볼 수도 없다는 점 등도 고려할 필요가 있다고 봤다.
그렇다면 기존 공유관계를 해소하고 전매제한 대상인 주거전용면적 60㎡이하 주택을 1인(1세대 포함)의 단독소유로 분할하는 경우도 어떻게 될까. 법제처는 이런 민원인의 질의에 “공유물의 분할은 전매 범위에 포함된다”고 지난달 24일 회신했다.
먼저 법제처는 대법원 판례를 들어 “도시정비법에서 공유는 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분할되어 그 지분에 따라 여러 사람에게 속하는 것을 말하고 공유물의 분할은 이러한 기존의 권리관계를 폐기하고 공유자 상호 간 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하는 새로운 권리관계를 창설하는 것을 의미한다”고 해석했다.
다시 말해 2주택의 기존 공유관계를 해소하고 각 주택에 대한 소유관계를 새로 하는 공유물의 분할은 그 법리적 성격상 ‘권리의 변동을 수반하는 행위’에 포함된다는 얘기다.
법제처는 전매제한에 대한 헌법재판소의 결정례도 참고했다.
법제처는 “도시정비법에서 전매제한 규정을 두는 취지는 국민 수요 및 의존도에 비해 공급이 제한돼 있는 부동산 소유권의 강한 공공성을 고려할 때 부동산에 대한 투기 수요를 사전에 차단해 국민의 주거 안정을 확보하려는 데 있다”며 “만약 전매제한 대상 주택에 대한 공유물의 분할을 자유롭게 허용하는 경우에는 기존 규제를 우회하는 사례 등이 발생해 재건축 등에 대한 투기수요를 억제하고 부동산시장을 안정화하려는 입법취지를 저하시킬 우려가 있다”고 지적했다.
결국 공유물의 분할 또한 제한되는 행위의 범위에 포함된다고 보는 것이 입법취지에 부합하는 해석이라는 것이다.
이밖에도 법제처는 △부동산인 공유물의 분할은 지방세법에 따라 취득세의 부과대상이 되는 등 권리의 취득행위에 해당한다는 점 △수 개의 공유물을 분할하는 경우로서 공유자의 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려해 한 명의 공유자가 하나의 특정 공유물 전체에 대한 단독 소유권을 취득하려는 것으로 대형주택과 소형주택을 함께 공급하는 이 사안 분양 방식의 특성상 일반적으로 각 주택의 경제적 가치는 기존 지분비율에 상응하지 않을 가능성이 높고 그에 따라 그 경제적 가치의 과부족은 공유자 상호 간 금전으로 조정해 공유물을 분할하게 될 것인 바, 이때 각 공유자가 원래의 공유지분과 다르게 취득한 부분에 관한 권리의 이전은 단순한 소유형태의 변경이라고 볼 수도 없다는 점 등도 고려할 필요가 있다고 봤다.