내년 2월 신탁사·리츠도 도심복합사업 허용…법적상한용적률 최대 1.4배 혜택

신탁사 또는 리츠가 참여하는 민간주도 방식의 도심복합사업 제도가 내년 2월 7일부터 시행된다. LH 등 공공시행자가 참여하는 기존 도심공공주택복합사업과 달리, 신탁사 또는 리츠 등을 참여시켜 민간의 전문성과 창의성을 활용, 도심 주택공급에 한층 속도를 내겠다는 것이다.

사업이 본격화되면 역세권 및 노후주거지 등에 법적상한용적률의 최대 1.4배의 혜택이 주어진다. 국토교통부는 올해 1월 법 제정을 마친 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’에 이어 시행령과 규칙 등을 올해 안에 입법 완료, 새로운 법 시행 채비에 나설 예정이다. 

▲도심복합개발혁신지구, 성장거점형·주거중심형 2가지로 관리

국토부가 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’의 시행령·시행규칙을 입법예고 중이다. 지난 10월 23일부터 시작된 입법예고는 오는 12월 2일까지 진행한다. 이후 의견수렴을 거쳐 내년 2월 7일 법 시행일에 맞춰 하위법령도 시행에 나설 전망이다.


민간 도심복합사업의 각종 혜택은 도심복합개발혁신지구로 지정돼야 적용이 가능하다. ‘도심 복합개발 지원법’ 시행령안에 따르면, 도심복합개발혁신지구는 △성장거점형 △주거중심형 등 2가지로 분류되는데 각각 5개의 요건을 충족해야 한다.

성장거점형 혁신지구는 노후도에 상관없이 개발 필요성이 높은 곳에 지정된다. 도심·부도심·생활권 중심지역 또는 대중교통 결절지로부터 500m 이내 지역 등 거점 육성 필요가 있는 곳에 지정이 가능하다. ‘대중교통 결절지’란 지하철·철도·고속버스·공항 등 2개 이상의 노선이 교차하는 지역으로 인구 유동량이 많아 개발 필요성이 높은 곳이다.

또한 전체 면적은 5,000㎡ 이상이어야 하며, 혁신지구 예정지 내 공동주택이 있을 경우, 각각 공동주택단지 면적이 2만㎡ 이하 및 지구 예정지 전체의 30%이내여야 한다. 인구 50만 이상 대도시의 경우에는 이 비율을 조례로 조정 가능하다. 

주거중심형 혁신지구는 부지면적 과반이 역승강장 경계로부터 500m 이내에 있거나 준공업지역으로서 주거지 인근에 위치한 곳이어야 한다. 또한, 혁신지구 예정지 내 전체 건축물 중 20년 이상 경과 노후건축물 비율이 40% 이상 범위에서 시·도 조례 정하는 비율을 충족해야 한다.

전체 면적은 5,000㎡ 이상이어야 하며, 혁신지구 예정지 내 각각 공동주택단지 면적이 2만㎡ 이하 및 지구 예정지가 전체의 30%이내여야 한다. 이 내용은 시·도지사 조례로 조정 가능하다.

▲용적률 특례의 50~30% 공공주택 내놔야

지구 지정 후 적용받는 최대 용적률 완화 폭은 준주거지역의 경우 법적상한용적률의 1.4배, 주거지역의 경우 1.2배로 지구계획 및 사업계획승인 과정에서 최종 결정될 예정이다. 용적률 특례에 따른 공공기여는 특례로 받은 복합사업 용적률에서 법적상한용적률을 뺀 용적률의 50~30% 사이의 범위에서 공공주택 등을 기부채납해야 한다.

시행령안에 따르면, 법적상한용적률의 최대 1.4배가 허용되는 성장거점형 경우에는 50% 이하 범위에서 조례로 정하는 비율만큼을 공공주택 등으로 기부채납해야 한다. 최대 1.2배의 용적률 상향이 가능한 주거중심형의 경우, 30~50% 범위에서 조례로 정하는 비율만큼 공공주택을 내놔야 한다. 

▲일반법보다 우선 적용… 도심 주택공급 박차 기대

도심복합사업은 역세권과 노후주거지 등 인구밀집 지역에 고용적률을 적용, 아파트·상가·업무·문화시설 등을 쌓아올려 일종의 주상복합아파트를 개발하는 사업방식이다. 사업시행자는 고용적률을 적용받는 만큼 공공 임대주택 등을 기부채납하게 된다.  

국토부가 이번에 처음 도입하는 민간 도심복합사업은 LH 등이 추진하는 공공시행 도심복합사업과 사업구조가 유사하지만, 민간이 참여한다는 점에서 차이점도 존재한다.   

우선, 공통점은 선계획-후개발 방식에 따른 사업절차다. 후보지 선정→지구계획 입안→지구지정 및 계획 결정 등 초기단계 절차가 유사하다.

공모를 통해 후보지를 선정한 후 용적률 특례 등을 적용받을 ‘도심복합개발혁신지구’의 계획입안 제안을 진행한다. 이를 바탕으로 도심복합개발혁신지구 지구지정 및 지구계획 결정을 통해 본격적인 사업을 추진하게 된다. 

일반법보다 선행해 적용하는 특별법 혜택도 받는다. 공공주택특별법을 적용받는 공공시행 도심복합사업처럼 이 법도 다른 법보다 우선 적용한다. 

차이점은 토지등소유자의 소유권이 유지되는 관리처분 방식으로 추진된다는 점이다. 신탁사를 선정하게 되면 ‘소유권 신탁’을 통해, 리츠로 진행하면 토지등소유자·디벨로퍼·금융기관 등 민간사업자의 출자로 구성된 SPC(특수목적법인)를 통해 사업을 추진한다. 그러다보니 매도청구권이 행사된다. 도심공공주택도심복합사업은 수용방식으로 추진해 민간 도심복합사업과 차이가 있다.