도시정비사업 새로운 방식으로 주목받는 민간도심복합사업

또 다시 추가된 사업방식에 한동안 업계의 민간 도심복합사업에 대한 관망세가 이어질 전망이다. 일단 성공 사례가 나오면 그때 뛰어들겠다는 계산이다. 


그 이유로는 민간 도심복합사업 방식이 도입됐다 해도 사업에 대한 토지등소유자들의 이해가 부족하고, 사업방식 검증도 안 됐다는 점 때문이다. 

일단, 사업방식이 너무 많아 사업초기 단계에 토지등소유자 설득에 시간이 많이 낭비된다고 지적한다. 

실제 운영되고 있는 사업방식들을 꼽아보면, △재건축·재개발에 이어 △신탁방식 재건축·재개발 △조합 직접설립 재건축·재개발 △가로주택정비사업 △공공재건축·공공재개발 △노후계획도시 재건축 △공공 도심복합사업에 이어 최근 민간 도심복합사업까지 10여 개가 넘는다. 선택지가 많다는 점이 오히려 사업지연의 요인으로 작용하고 있다는 비판이 나온다. 

그러다보니 갈등도 발생하기 쉬운 구조다. 사업방식 선택을 놓고 의견이 다를 경우 분쟁으로 이어지기 쉽다. 예컨대, 다가구·다세대로 이뤄진 노후 저층주거지에서 모아타운정비사업과 재개발사업 방식 선택지를 놓고 싸우는 식이다. 

사업성과가 검증된 방식도 적다. 4~5년 전부터 부동산시장 위기시마다 동시다발적으로 도입된 제도다보니 해당 제도로 입주 및 청산까지 완료한 경우가 흔치 않아서다. 사업은 진행되지 않고 법령이 누더기가 돼 당초 도입취지와 다른 엉뚱한 법률로 변질된 경우도 흔치 않다는 주장이 나오고 있다.  

가로주택정비사업 제도가 이 같은 사례다. 과거 대규모 뉴타운·재개발 사업 실패를 겪고, 이때 등장한 해법인데, 최근에는 도리어 나홀로 아파트 문제를 양산한다며 사업 축소를 검토하는 지자체들이 등장하고 있다. 

전문가들은 사업방식 슬림화가 시급하다고 입을 모으고 있다. 신규방식을 양산하기보다 기존 정책을 현실에 맞게 손질해 이해가 쉬운 간단명료한 사업제도를 구축해야 한다는 것이다. 그래야 사업 참여자들이 쉽게 이해하고, 참여도가 높아 사업도 빨라진다는 것이다. 

한 정비사업 전문가는 “정비사업은 토지등소유자 의사결정에 따라 추진된다는 점에서 어떤 사업방식이 이익이냐를 두고 십수년 간 다투는 게 오히려 잘못된 선택이 될 수 있다”면서 “좋은 방식 찾겠다고 금전적·시간적 손해를 보는 것보다 의견일치를 통해 한 가지 방식을 결정한 후 빠른 사업추진으로 4~5년 내 빨리 새 아파트에 입주하는 게 더 큰 이익일 수 있다”고 말했다.

그는 “정부도 새로운 사업방식을 내놓는 것보다 기존 제도의 규제완화를 통해 충분히 제도 간소화하고 사업참여자가 정말 이익을 얻도록 하는 방향으로 정책 방향을 전환해야 한다”며 “최근 정책 추세가 용적률을 많이 완화한다고 하지만, 여기에 뒤따라 그만큼을 공공임대주택 등 공공기여로 회수해 가는 방식이라 실제 이익이 나지 않는 경우도 많아 이에 대한 개선이 절실하다”고 말했다.